业内人士指出，新政将利好持有住房在五年以内或者有多套住房的家庭换房人群。北京等城市少部分房源能节省几十万元以上。
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为了推动换房交易，房地产再出重磅新政。9月30日，财政部、税务总局发布“关于支持居民换购住房有关个人所得税政策”的公告，对于“卖一买一”的置业人群，实行个人所得税退税优惠，最高全部退还。
对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析称，当前多数一二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是，“满五唯一”免征，其他情况按照房屋差额的20%或者全额1%征收，新政将利好持有住房在5年以内或者有多套住房的家庭换房人群。
出售住房并在1年内购房的居民可退个税
哪些购房人群享有退税优惠、政策实施时间、如何退税，财政部新政已经较为明晰。
根据公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
也就是说，政策实行的周期是13个月，针对的人群是“卖一买一”的换房置业者，最高可以实现全部退还个税。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次政策总结起来即是“换房可退个税”，即个税成本可以减免。对于上述公告提出的限制条件，严跃进总结称，其一，此类换房的交易必须在本市范围内，即某某市的市区、郊区、县城等，而不能跨市交易，否则不能享受退税优惠；其二，换房必须是同一个人，即要确保退税政策不被钻漏洞，防范借退税政策做虚假的交易；其三，先办理退税再撤销购房交易也不可行，住房和税务部门会严管此类钻漏洞的操作。
“对北京等少数城市换房人群有一定影响”
这项政策的力度有多大？到底能够影响到多少换房置业者？
中原地产首席分析师张大伟表示，个人所得税是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。比如，房子的原价是100万元，卖方以1000万元的价格卖给买方，则要从这900万元差价中征收一部分作为个税。各地的政策各不相同，不过大部分城市个税是全额收取1%-2%，也有个别城市按照差额的20%征收，但基本都是“满五唯一”免征个税。
以上海为例，个人转让5年以上且是家庭唯一住房的，免征个税。如果不满5年或者是不唯一，普通住宅按评估价1%征收个税，非普通住宅按2%征收。假如一套普通住房市场评估价500万元，那么个税是5万元。
但是，也有少数城市按照差额征收个税，诸如北京不符合“满五唯一”的卖房者，按照差额的20%征收个税。如果一套房子网签价是500万元，原值是400万元，那么个税是20万元。
“对于大部分城市来说，一套房可以节省税费在3万-5万元，而北京等城市少部分房源能节省几十万以上。”张大伟如是说。
一位北京二手房中介人士告诉记者，在北京二手房交易中，如果是家庭名下唯一住宅，一般都是等到满5年了才去卖房，这样可以免征个税。按照财政部新政，政策利好“不满五年”或者“不唯一”的这部分换房人群，“北京的二手房交易市场已经很成熟了，我接触的客户60%都是换房人群。”
许小乐认为，退税政策会减轻换房群体的税负成本，同时退税有限定条件，需满足在2022年10月1日至2023年12月31日期间，出售住房后1年内重新购房，这会促使改善性需求加快换房进程，对于促进市场交易有积极作用。
不过，张大伟也表示，新政对于大部分城市市场影响不大，但对于北京等少数城市换房客户可能会有一定影响，有利于增加有个税的房源流动性。
二手房新政叠加效应或在四季度显现
近期，针对二手房交易环节的新政频出，从“带押过户”到“连环单”并行办理，再到如今的个税退税优惠。
所谓“带押过户”，即“带着抵押过户”，是指在二手房交易过程中，存在抵押的房产，卖方可不需提前清偿贷款便可完成交易和过户登记，买方可“带押过户”获得新的金融贷款。截至目前，包括海南省、无锡市、济南市、南京市、福州市及深圳市坪山区等地已着手推行 “带押过户”政策。
此外，为了破除二手房“连环单”交易过程中的堵点，北京提出全面试行存量房交易“连环单”业务并行办理，即优化购房资格核验规则（完成卖出合同网上签约的房屋不计卖出房屋家庭房产套数），将原需按顺序先后办理的房屋卖出、买入业务调整为并行办理。
在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，从近期的“带押过户”以及“连环单”业务并行办理，再到如今的个税退税优惠政策，都直指目前房地产市场交易中存在的各大痛点。
“个税退税政策要与昨日（9月29日）央行、银保监会发布的差别化信贷政策结合起来，直接目的是希望四季度住房需求能够有所释放，为楼市、经济的稳定提供支持。”李宇嘉表示，不过，相比昨天部分城市阶段性下调首套房贷利率下限，个税退税政策则是针对全国，利好性更强，虽然大部分城市个税退税幅度并不是很大，但是引导预期的效果是比较大的。
李宇嘉进一步称，单看这个政策，并不一定能够促进市场回升，但是叠加其他政策，效果还是可观的。整体来看，近期政策频率和力度，已经达到空前态势，预计其对市场的拉动效应，在四季度会有相对较好的效果。
严跃进也认为，此类政策对于换房需求是非常积极的保障，有助于降低换房的成本，是激活改善性住房需求的重要导向，和9月29日央行房贷利率下限允许自由下调的政策一起，对于提振四季度交易行情将具有积极的作用。
