北京9月28日近日，洛阳市住房公积金管理中心发布了《洛阳市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》）。《意见稿》提出，“商转公”贷款采取先还后贷的方式予以办理。即已办理商贷的职工向中心申请“商转公”贷款，经中心同意后，职工以自筹资金还清商贷并办理相关手续后，中心再发放“商转公”贷款。

又一个城市加入“商转公”政策的行列，业内专家普遍认为，“商转公”操作是近期各地降低房贷压力的一种重要渠道，或明显减弱购房者的还贷负担，短期内也将有更多城市跟进。

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多地推行“商转公”政策，或将减弱购房者还贷负担

据中指研究院不完全统计，2022年以来，已有近20城推行“商转公”政策，由于公积金贷款利率低于商贷利率（首套公积金贷款利率为3.25%，而当前商贷首套利率最低4.1%，今年以来5年期以上LPR下调了35个基点），“商转公”有利于减轻购房者还贷压力。

8月23日，长春市发布《长春市商业性个人住房贷款转个人住房公积金贷款管理办法（征求意见稿）》。长春政策规定，“商转公”有两种办理的方式，分别对应了自筹资金先结清商业银行贷款、未结清商业银行贷款两种方式。此外，政策也明确办理此类业务的购房者需要满足的相关条件，尤其是涉及到第一次使用公积金、唯一住房、商贷已偿还3年。对于该政策，严跃进表示，长春“商转公”政策更多是倾向于首次购房或首次使用公积金的刚需群体。

随后，又有多个城市相继出台“商转公”政策。9月14日，普洱市住房公积金管理中心发布《关于开办商业银行住房贷款转公积金贷款业务的通知》，提出将在市内实行个人商业性住房贷款转住房公积金的业务；9月21日，洛阳市和防城港市住房公积金管理中心分别围绕“商转公”的管理办法发布征求意见稿；9月24日，“汉中发布”官宣汉中市已于当月5日重启“商转公”业务，有效期2年。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也表示，过去几年购房贷款利率相对较高，部分城市首套房贷利率高于5%，“商转公”之后，房贷利率明显下调。

执行层面限制条件多，多地仍处于征求意见阶段

“商转公”政策并非新鲜政策，过去几年各地也有类似操作，严跃进称：“商转公政策在购房者中的关注度不高，所以需要积极推广和宣传。同时，该政策具有阶段性，和公积金是否充裕有关。购房者要密切关注公积金的资金状况。尤其是从洛阳此类操作看，每个月的此类业务是有名额和额度的，所以若是要申请，还是要趁早。主动申请此类公积金，对于降低月供成本等有积极的作用。”

与此同时，“商转公”在执行层面还是有许多条件限制。就洛阳市新发布《意见稿》来看，申请“商转公”还要满足以下条件：一是主体是该市符合公积金贷款条件的职工（借款人或配偶），其商贷尚未还清且已经拿到房产证，房屋未进行其他抵押事项；二是借款人要自筹资金还清全部商贷；三是业务开展需要视市公积金额度而定，即个贷率连续三个月低于85%（含）时可开展，连续三个月高于95%（含）时暂停；四是贷款额度按照该市现行计算方式计算且不得超出商贷剩余本金，商贷已还款期限与“商转公”贷款期限之和不得超过30年（二手房20年）。

此外，综合各地“商转公”政策可以发现，“商转公”仅限于纯商业贷款转公积金贷款，之前办理组合贷（商业+公积金）的购房者无法办理“商转公”业务。

陈文静也表示，“商转公”政策受到多方限制。首先需取得房产证后方可办理，对于近两年在房贷利率较高时购房的居民，或未满足办理条件；其次，受当地公积金资金运转情况所限，如洛阳规定，在公积金贷款个贷率连续三个月低于85%时可开展“商转公”，连续三个月高于95%时暂停；另外，部分城市需提前还清商业贷款，对还款人短期资金带来一定压力。整体来看，短期“商转公”惠及的人群或有限，对提振市场需求的直接效果亦有限。

从落地情况来看，目前各地“商转公”政策主要处于征求意见阶段。陈文静称：“未来，预计各地因城施策力度将继续加大，从优化限购、优化“认房认贷”等方面进行跟进，优化郊区限购政策、缩小限购区域等政策均有预期，另外，二手房“带押过户”有利于畅通二手房交易链条，短期或将有更多城市跟进调整，更好地对刚性及改善性住房需求进行支持，带动房地产市场情绪修复。”