自9月底开始，受政策纠偏影响，在宽信用预期下，房企境内融资规模呈现修复性上涨趋势。多家房企到期债务获展期，部分房企资金流动性压力得到阶段性缓解。

数据显示，11月单月境内外债券融资共发行48笔，较上月增加17笔，发行规模折合人民币约473亿元，环比增加55.6%。

其中境内债券发行规模占比97%，环比增长125.1%。46笔债券中44笔发债主体为“国家队”，其余两笔发债主体为万科旗下的印力集团。

具体为中金印力-印象5号资产支持专项计划于2021年11月23日获深交所通过，发行规模13.54亿元。

与此同时，受房企暴雷以及信用下调影响，境外美元债市场低预期持续，发债规模环比下降83.6%，与发债数量同为年内单月最小值。

“国家队”发力 融资成本降低

受“国家队”集体发债影响，11月房企融资成本呈现结构性下降，平均票面利率为4.05%，环比下降13个基点。在此基础上保利、中海、招商蛇口等优质发债主体更容易获得低成本融资。

11月19日，保利发展发布公告称，近日成功发行2021年度第四期中期票据，发行金额20亿元，票面利率3.55%，发行期限为5年。

数日后，保利发展称还将发行不超100亿元租赁住房资产支持证券化产品。该证券产品资产包初步选定广州天悦养老公寓、长沙麓谷林语、长沙保利国际广场、重庆林语溪、沈阳溪湖林语、天津大都会、汕尾金町湾、成都198拉斐等项目，首期发行规模约10亿元。

其中，优先级资产支持证券化产品发行规模占比90%，次级资产支持证券化产品发行规模占比10%，产品期限为2N+1年，最长不超过19年。

与此同时，房企11月境外债券融资平均票面利率为8.03%，较10月下降262个基点。受到企业信用及规模影响，两笔美元债利率分化明显，分别为2.55%与13.5%。

房企海外债利率上升幅度较大，主要原因为11月发行海外债的房企信用评级较低，导致融资成本偏高。

其次个别房企近期出现违约后海外投资者对房企海外债偏好减弱，风险规避增强。而海外债融资环境的改善主要依赖国内融资环境及房地产市场的恢复，表现相对滞后。未来几个月，随着国内融资环境改善及房地产市场的恢复，海外债融资环境或许会逐步改善。

从发行期限来看，11月境内债券融资发行平均期限为3.7年，较上月增加约1.3年，境内发债主体的结构性变化增加了一定的发债期限。

境外债券平均发行期限为1.9年，较上月增加约0.3年，境外债，在低预期下，成功发行的两笔债券均为3年以下的中短期债务。

纠偏需时间 降准在路上

结合年末房企美元债余额不足，预计12月房企偿债仍呈高压。

数据显示，2021年11月境内外债券融资到期债务规模约731亿元，环比减少5.3%，到期债务净额258亿，房企偿债压力整体较10月有所缓解。

11月内包括阳光城、中国奥园、花样年等多家房企多笔到期境内外债券成功获得展期。同时，月内房企股权、资产等交易保持活跃，内房企短期流动性正在积极修复过程中。

11月12日陆家嘴完成发行18.46亿元世纪金融广场资产支持ABS；12月3日中国铁建第6-10期资产支持专项计划已获上交所受理，发行规模100亿元；12月5日金地集团2021年一期2号资产支持专项计划获准发行，发行规模12.11亿元，发行利率3.69%。

12月6日，央行发布降准公告，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，将从2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。

这是房企近期迎来的最新实质性利好，对当下处于流动资金困境的部分房企来说，堪称“久旱逢甘霖”。

除此之外，临近年底各大房企争先赚取业绩，市场预期难免低下，叠加监管环境高压以及地产负面时间发酵，发债规模收缩加剧。但从宏观层面来看，近期央行等不断向房地产释放友好性，偿债压力或将有所缓解。