近一年来,房地产行业融资渠道收窄,债务违约或展期的现象频发。机构数据显示,今年8月,房企融资总额同比、环比均下降,没有最新发行的海外债,部分房企的新增融资无法覆盖到期债务规模。不过,8月,“中债全额担保”首单花落龙湖,也是民营房企“全额担保”中票第一单。


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从长期来看,业内人士认为,信贷政策宽松态势延续,随着降低贷款利率、专项借款、增信支持等方式不断落地,有助于解决房地产市场合理融资需求。

8月房企非银融资额环比下跌28.2%

8月,房企融资难问题仍然突出,这从机构相关融资数据中可以略窥一斑。

据中指研究院监测,今年1-8月,房地产企业非银融资总额为6339.1亿元,同比下降55.7%。其中,8月,房地产企业非银融资总额为632.5亿元,环比下跌28.2%,同比下降46.9%。

从融资结构来看,8月,信用债规模占比44.5%,海外债占比0%,信托融资占比14.8%,ABS融资占比40.7%。其中,房地产行业信用债融资同比下降43.0%,环比下降45.2%;而其余融资渠道与之前月份相比变动幅度不大。对此,中指研究院分析人士表示,8月信用债融资未能延续之前4个月的相对平稳走势,打破了之前月均发行近500亿元的良好局面。

与此同时,克而瑞数据也显示,8月,100家典型房企的融资量已连续5月环比减少。值得关注的是,8月没有房企在境外发债融资,境外债券市场仍然持续低迷。

而房地产行业的境内发债主体仍以国企、央企为主,国企、央企的融资优势明显。据机构不完全统计,8月,华润置地融资额度较高,合计约30亿元,平均融资利率3%。同时,8月保利发展在境内发行了多笔公司债及中期票据,包括一笔公司债、一笔绿色中期票据等。

此外,包括万科、龙湖在内的部分民营房企经营情况良好,其融资形势也相对较好。其中,龙湖在8月底完成发行的一笔15亿元中期票据,发行期限为3年,票面利率询价区间为3.00%-4.30%,募集资金用于项目建设、购回或偿还境外美元债等。这是为支持民营房企的合理融资需求,由中债信用增进投资股份有限公司全额担保的首单民营房企债券,也被称为民营房企“全额担保”中票第一单,为以后的示范房企发债提供了参考样本。

值得一提的是,8月,房企融资成本整体持续平稳。据克而瑞数据显示,8月,百强房企融资成本为3.76%,环比上升0.08个点,同比下降0.92个百分点。但从具体房企来看,分化较为明显。

信贷政策宽松态势或将延续

“7-8月为信用债今年第二波偿债高峰,但两个月的发行到期比分别为63.1%、37.1%,新增融资无法覆盖到期债务规模,行业仍存在风险敞口。”中指研究院分析人士如是说。

从目前来看,房企债务违约仍然不断出现。8月,龙光发布公告称,暂停支付5笔境外美元优先票据到期利息。9月,合景泰富发布公告称,将对三笔境外美元债进行交换要约和同意征求交易,以延长债务到期期限。

据克而瑞数据显示,9月,房企有37笔债券到期,剔除已经提前赎回的部分之后约为459亿元,环比减少6.8%。从到期债券规模来看,单笔金额最高是绿城于2015年发行的公司债、华发于2017年发行的中期票据、首创于2019年发行的公司债以及华侨城于2022年初发行的超短期融资券,每笔到期债券规模都是20亿元。

对于市场走势,建诚晟业联合创始人苑承建表示,8月下旬,包括财政部、央行、住房和城乡建设部等部委密集出台举措,通过推出降低贷款利率、专项借款、增信支持等方式,助力解决房地产市场合理融资需求。另外,随着灵活的信贷政策逐渐落地,各地政策放松空间更大,房地产调控和信贷政策宽松态势延续。此外,地方围绕中央“保交楼”目标,出台各类举措,将持续化解风险,提振市场信心。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也认为,国常会接连释放房地产积极信号,更加明确地体现了中央对房地产的态度,突出稳定房地产市场的重要性。

在克而瑞分析人士看来,近期出台的政策对于个别优质房企而言是很大的利好,而对于大部分房企而言政策的信号意义仍大于实际拉动作用。不过,未来示范民企名单仍有可能扩大,政府或对未提供增信支持的民营房企提供更多救助。此外,有能力的房企还可关注公募REITs、绿色金融、保障性租赁住房相关领域的融资情况。

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