12月22日，内房股和物管股早盘集体拉升。截至当日下午收盘，金茂服务涨幅达5.47%，正荣服务上涨5.17%，碧桂园服务上涨4.09%，融创服务上涨3.34%。

今年以来，伴随着房地产行业的深度调整，物业板块逐渐回归理性，企业上市节奏放缓，板块估值持续下调。而随着地产调控政策优化，物业股正迎来一轮反弹，业内人士认为板块长期投资价值可期，未来将加速实现价值回归。

2022年6家物企成功上市 板块估值逐步回调

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2022年，物管行业上市热潮逐渐消退，截至目前全年仅有金茂服务、力高健康生活、东原仁知服务、鲁商生活服务、苏新服务、万物云6家物企成功登陆资本市场。中指研究院统计数据显示，2022年物管企业IPO融资总额为74.4亿港元，新增上市企业数量及融资水平收缩至2018年水平。

物企IPO节奏放缓，据克而瑞物管和中物研协统计，2022年新上市的6家物企从初次交表到成功上市平均历时294天，较2021年13家新上市物企平均用时延长89天，较2020年17家新上市物企平均用时延长157天。

而目前仍在排队等待上市的物企中，龙湖智创生活、万达商管、润华智慧健康等企业都经历了多次递表，上市之路不甚顺畅。对此，克而瑞分析人士认为，由于房地产市场遇冷，房企资金链普遍比较紧张，除了受物企自身上市意愿的影响外，港交所对物企上市的审批也更加严格，放行速度明显变缓。

已上市物管企业在资本市场的表现今年也不尽如人意，估值持续下调。中金公司研报指出，年初至今物业板块累计已下跌四成左右，板块市盈率创下历史新低，龙头国企滚动市盈率15-20倍、民企则在5-10倍左右。中指研究院统计数据则显示，2022年初至今港股物业板块总市值涨跌幅均值为-32.2%，民营企业为-35.8%，国资企业为-18.5%。

相较于最高峰时上市物企总市值突破万亿、PE均值集中分布在30-40倍，当前物管行业估值明显回落，总市值最低仅有不到2000亿，PE均值在10月31日降至最低的8.4倍。德信服务、旭辉永升服务等多家上市物企近期也因为关联房企被摆上了货架。

不过，随着房地产调控政策改善，港股物业板块逐渐反弹，中指研究院物业事业部总经理牛晓娟指出，目前港股物业板块市盈率均值约为11倍，较近三年板块估值PE均值的33倍，仍有较大提升空间，未来将加速实现价值回归。

规模扩张放缓 央国企或成上市主力

从行业规模来看，2022年物管企业仍在持续扩张在管面积和合约面积，但增长速度有所放缓。据中指研究院统计，2022上半年港股上市物企在管面积均值约1.16亿平方米，同比增长26.98%；合约面积均值约1.77亿平方米，同比增长16.61%。去年同期港股上市物企在管面积、合约面积同比增速分别为38%、27%；2021全年港股上市物企的在管面积、合约面积同比增速分别为44.3%、37.6%。

从扩张规模的方式来看，关联房企的输送仍是物企规模提升的主要方式，但贡献度正在逐渐弱化。2022年上半年，港股上市企业关联方输送在管面积占比约为40%，同比下降约7个百分点。2021H1-2022H1期内上市公司新增平均在管面积约2519.6万平方米，其中1839.4万平方米来自第三方，占比约73%；680.2万平方米来自地产关联方，占比仅为27%。

牛晓娟认为，随着市场环境的不断演变，未来企业扩规模仍将持续，但行业整体增速将有所放缓，物业服务企业正在由之前盲目扩规模向追求有质量的增长转变。

去年火热的收并购在今年也逐渐降温，据中指研究院统计，2022年物管行业已披露相关信息的并购交易为31宗，交易金额约106.3亿元，相比2021全年交易总额大幅收缩约70.8%。值得一提的是，国资背景的企业交易金额占比达到55.8%，已然成为收并购的主力。

当前市场环境下，国资背景的物企尤其是央企，显现出更高的成长性，规模优势更加显著。以华润万象生活为例，截至2022年6月30日，其合约面积达到3.23亿平方米，在管面积2.45亿平方米，在管面积较2021年底大幅增长了0.98亿平方米。

据克而瑞统计，2022年中期，五家物管央企在管面积总值达14.2亿平方米，均值为2.8亿平方米，增速35.8%，均值和增速均高于国企（1.4亿平方米，19.2%）和民企（1.1亿平方米，30.0%）背景的物企，且央企背景物企在管面积均值是国企物管的1.77倍，是民企物管的2.53倍。

而规模的快速成长也带动了营收和利润的持续增长，使得央国企在资本市场更受青睐，表现相对更为稳定。克而瑞分析人士认为，随着国企政策改革进入新的阶段，未来物管行业央国企或将成为上市的主力。

城市服务成发展重点 细分赛道持续拓展

在持续扩张规模的同时，不少物企也加大了对于多元化业务的投入，不断开辟新的发展路径。城市服务、智慧物业等成为多家物企在2022年发展的战略重点。

据中指研究院统计，2022年上半年世茂服务、雅生活服务、金科服务2022年中期的城市服务收入同比增速分别高达400%、302%、128%，板块营收快速增长。更多企业在2022年加入到城市服务赛道的竞争中，如旭辉永升服务和康桥悦生活在2021年并没有城市服务收入板块，而在2022年中期城市服务板块业绩已经分别达到1.85和0.97亿元。不过，城市服务业务毛利率较低，现阶段，城市服务对企业的营收贡献仍大于利润贡献。

此外，非住业态更多细分赛道受到物企的关注。例如旭辉永升服务今年7月中标了重庆轨道交通10号线二标段项目；截至目前，旭辉永升服务已承接包括中国传媒大学、湖南工业大学、青岛大学等在内的总计41个学校服务。

多样化的非住业态不断丰富着物企业务范围，也有利于维持物企发展的稳定性。朗诗绿色生活、东原仁知服务、弘阳服务、华发物业服务等不少物企都在今年上半年实现了非住在管面积的翻倍增长，滨江服务及旭辉永升服务的非住收入增长均超90%。

亿翰智库认为，对于物企而言，随着住宅市场销售规模的回落，居住物业增量市场受限，对非住业态的拓展，将成为企业新的增长点。

同时，面对日趋激烈的竞争环境，服务品质等仍将是物企立身的关键。中指研究院分析人士预计，2023年，物业服务企业在扩张规模同时，会更加聚焦服务品质提升，着力构建以客户为中心的标准化服务体系，稳步提升服务质量，牢筑企业运营根基。