文｜Coral 编辑｜刘狄

“有点措手不及。”这是RET睿意德董事索珊对2022年商业地产行业的总体感受。

而这种措手不及是因为起初的预判没有发生。索珊回忆，在2021年调查商业地产行业信心指数的时候，业内普遍认为市场已经有了暖意，行业发展与疫情共生也无碍。然而转至2022年，行业再遭遇探底；直到岁末，随着防疫政策的“放开”调整，则又出现了触底反弹的市场机会。

(资料图片)

以北京市场为例。仲量联行在《北京商业地产市场⸺2022年留声机》报告中如此描述：2022年的北京商业地产市场很难用一个精准的词汇来表述，这期间好似充斥着负面的情绪，表现欠佳的指标以及无处不在的疫情影响。来到年底，市场灰度进一步增加，零售市场勉强维持着门可罗雀的日常经营。然后，疫情政策发生了大幅度调整。“尽管我们不认为疫情管控政策的调整会在中短期内让市场迎来快速反弹，但这一改变使得行业从业者们有了解决当前市场问题的动力和信心基础。”

仲量联行将“希望”作为2023年北京商业地产市场的关键词，即在中短期内，市场不会发生类似于2021年的爆发式增长，而是需要时间去解决当下的各类问题，通过策略调整，打造恢复基础，逐步向正确的方向发展，就好像一场大病初愈，缓步但坚实的迈向一个复苏的未来。

北京市场只是商业地产行业的一个缩影。而要“活久见”，总会经历行业的波峰波谷，让我们一起把希望标注在2023。

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“2022年的商业招商太难了，原因在于负责招商运营的人时常发愁，一旦掉铺，要往商业项目里填什么内容，即品牌。”一位从事商业地产的业内人士感叹到。

例如仲量联行数据就显示，2022年北京零售地产市场环境承压遇冷，各品类均受到不同程度冲击，普遍出现退店、缩店和暂缓扩店计划的趋势。其中，餐饮行业关店面积占比达到34%——退租主要集中在小面积加盟品牌，近60%为100平方米以下的饮品、小吃店铺，抗风险能力较弱。

另外，部分时尚品牌销售额下滑，暂缓此前的店铺扩张计划。在当前的消费市场环境下，十分考验品牌方的电商平台战略和财务抗风险管理，经营规模较小的品牌容易出现关店止损心态，进而增加了零售物业业主方的招商适配难度。

对此，世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天也感同身受。在他看来，2022年商业地产行业充满着不确定性，那么如何规避这种不确定性？“商业项目的业主方最担心的其实是掉铺问题，首店占比、新品牌引进都不是他们在去年首要考虑的事情，而是让现有商户坚持下去，比如通过免租的方法与品牌商共进退。”

仍以北京市场为例，世邦魏理仕的数据显示，2022年第四季度，北京零售市场经历全年第二轮静默期，对消费活动影响凸显，各大商圈皆有不同程度的掉铺现象，全市空置率环比上浮0.5个百分点至7.7%。

与此同时，自疫情以来租金持续走低，北京全市降幅较上季度有所收窄，次级商圈降幅相对明显。购物中心首层平均租金报价环比下调0.7%至每天每平方米33.7元，全年累计降幅2.8%。疫情下招商及新店入驻进程缓慢，各方依旧持谨慎态势，相比通过租金调整填补空铺，业主更倾向维稳现有租户。

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“危”与“机”相伴而行。2022年的商业地产行业并非绝对的乏善可陈。

品牌商方面，虽然中小餐饮在去年出现了倒闭，但一些有雄厚资本支持的连锁餐饮仍在扩张。例如雍雅合鲜、松鹤楼苏式汤面、添好运分别落位北京银泰in01、西单大悦城和朝阳合生汇。

奢侈品牌也是去年市场的高光点。例如SKP、国贸商城等以奢侈品、轻奢商务、珠宝首饰等高端消费为主要定位的商业体持续繁荣，并在2022年第四季度内录得Chanel、Chole、Maison Margiela等店铺新增或升级。

此外，始祖鸟、Nike、波司登等户外运动品牌拓店节奏稳健。

AVATR、蔚来、集度、小鹏等新能源汽车品牌亦有表现，在选址人口密度较大的非核心商圈的同时，抓住空档期入驻核心商圈标杆项目。

“乐乐茶、M Stand、Smiley Tea等咖啡茶饮，以及以Venchi、LeTAO、艾炒酸奶为代表的烘焙甜品等高频率、低价位的大众品类更新迭代较快，也是恢复烟火气最快的业态。”孙祖天指出。

在2022年，依旧有逆势开业的商业项目。

9月，华润第三座、华东首座万象天地——南京万象天地开业，华润万象生活首个市集型购物中心——深圳万象食家也在当月开业；10月，华润第四座、上海首座万象天地——上海苏河湾万象天地正式开业。

2022年12月，位于成都交子金融商圈的SKP项目开启试营业。SKP旗下DT51购物中心也在2023年1月1日试营业。较之SKP和SKP-S，这家位于北京北苑路和小营北路交叉口东北角的新开项目，聚焦高端家庭社区消费，更接地气。

在过去一年内，还有不断买入内地商业资产的太古地产（详见：《》）。

索珊表示，“在别人慢下来的周期，头部运营商还是保有活力，持续在一线城市和新一线城市投入。”

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“在有些商业认为他们的顾客是18岁到35岁的时候，这只代表这些商业希望获得有支付能力客群的支付，而不代表真的了解了自己的顾客。”索珊认为，对于消费者的研读，不再是通过颜色等感观刺激促成购买决策，而是必须知道消费者究竟是怎样想的。例如美妆博主有“化学家”的称呼，他们会分析化妆品的配方成分，科普护肤知识。受到他们潜移默化的影响，消费者的专业知识和思维也在提升。

《2023麦肯锡中国消费者报告：韧性时代》同样指出，中国消费市场将出现的一大趋势，是选择更明智，消费未降级——消费者只是在购买商品和选择渠道时广开思路，寻找价格更具竞争力的渠道来购买想要的品牌。有的通过微信群，有的借助淘宝代购店，有的则寻求直播带货。并且，消费者很精明，他们知道如何在社交媒体上研究自己心仪产品的技术规格。例如，他们对日常护肤品的成分了如指掌，也会对比羽绒服的保暖效果和含绒量。

在去年，世邦魏理仕还首次在全球范围内，对2万多名不同年龄的消费者进行了调查，以了解他们在未来将如何居住、工作和购物。其中，中国消费者对于全渠道的依赖度高，消费理念比较超前，既需要线上消费及其便捷的配送或查找信息，也需要线下体验商品或服务。“在绿色消费方面，中国消费者也更加关注如何将可持续发展的理念贯彻到商品和服务经营上。尤其是年轻消费者，品牌如何体现出对于环境的友好，对于吸引消费者是有帮助的。”孙祖天说。

“2022年对于商业地产行业而言，相当于一个悠长的假期。其既不是所有，也不是未来，只是一个指向未来的片段。”索珊表示，2023年将是在起跑。

如前所述，能够在2023年商业地产行业保持“活久见”的前提，或是针对“新消费更动脑，更走心”的因需而变。

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