一年一更新的二手房“指导价”刚满周岁便遭夭折，13城悄然松绑后，二手房市场似乎迎来了又一春。

“指导价”落户海淀区

继北京面向东西城实施“多校划片”后，抑制学区房的政改之风终于吹向了海淀。

(相关资料图)

去年九月，海淀房地产经济协会发布了一则《行业内部自律倡议》，对区内29个重点小区设定挂牌指导价。

《倡议》规定，“名单内”房屋挂牌价不得超过指导价1%，若违背将不允许在任何中介挂牌，且不能通过中介成交，否则会有吊销中介执照的风险。

虽然该《倡议》意指作为中介的“内部参考”，但市场反应却很迅速，仅一夜之间部分房源报价就已下降5%，更有甚者因报价太高被下架处理。

有中介工作人员表示，“在接到相关通知以后，对于已挂牌的房源，已主动联系且告知业主调整报价，不调整的不予外网展示，但不影响正常卖房、过户。”

从实际情况看，指导价格对于着急卖房的业主影响最大，部分急售房源有一定的议价空间。此外，无法对外展示的房源目前成交价要高出指导价很多，只要买卖双方私下协商一致，就可以成交，不受指导价约束。

以育新花园为例，该小区指导价显示小户型88000元/平方米；中户型78000元/平方米；大户型78000元/平方米。在政策实施后，某中介平台上显示该小区内个别小户型房源挂牌价仍超过指导价达97252元/平方米。

因此，外界对于受二手房交易指导价所对应的价格体系也是看法不一。

指导价到底“指导”谁？

依据二手房交易流程，存在银行评估价、最低过户网签指导价、挂牌价、实际成交价、过户网签价五种价格体系。

挂牌价比较容易理解，是由卖家掌控出于对房屋主张判断所给出的期望价格。而实际成交价则是依据买卖双方意愿与中介协商后的最终成交价格。

银行评估价是由专业评估机构通过方式方法对房产价值进行评估后给出合理的价格，通常为房屋成交价的7成左右。

过户网签价是政府系统里体现的成交价格，也是银行评估价的“上限”，可直接影响二手房买卖中“缴税”价格的高低。按照要求，网签价不能低于最低过户指导价，若网签价高于指导价就按网签价格交税，反之按指导价交税。

最低过户网签指导价由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。目前过户网签价只有最低限价，无最高限价要求，以避免因过户网签价过低会造成的过度避税。

网签价通常比实际成交价要低，比如一套房屋的成交价为200万，购房者需要贷款100万。如果他为首次购房，那么可贷7成，网签价即为100/70%，约等于143万。

综上所述，海淀区“指导价”是以引导海淀二手房逐渐走向平稳为主，调控冷却因市场哄抬造成高预期的“挂牌价”为辅。

因未涉及“过户网签价”以及“过户指导价”等影响贷款因素，所以不影响二手房贷款额度及首付比例。相较于其他省市来说，“打压”力度也较轻。

量价齐升

去年8月，上海对二手房贷款开始实施“三价就低”原则。在审核二手房贷款金额时在“网签价”、“最低过户指导价”及“银行评估价”三个价格体系中，选择“最低”价格作为贷款参考。这意味着二手房贷款额度下降，首付比例提高。

而此前广州和深圳出台的“二手房成交指导价”，是以“银行评估价”为放贷标准，以打击高估价，低首付现象为目标，让炒房客无路可走。深圳相关部门还着重强调，二手房成交参考价格原则上将一年更新一次。

而如今，在“指导价”落地满一年之计，部分城市二手房市场似乎已出现明显松动迹象。其中，北京、上海、天津、廊坊、东莞等近一半城市二手房成交量指数较6月实现增长。宁波、太原、郑州、南京、苏州等超六成城市7月成交量指数超过去年同期。

具体来看，7月初西安明确表示将暂停发布“二手房指导价”，中介机构可尊重卖方意愿挂牌二手房价格。而早在5月，西安住建局曾发布《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》，提到要促进二手房市场流通，将二手房的限售时间由《不动产权证书》取得满5年缩短为满2年。

上海多位中介人士也表示“7月份以来，二手房涉税评估价较之前有一定提升，但不同板块、不同小区的调整幅度不一样，有的比之前高了一成左右。”

5月，成都两度发布楼市新政，以优化限售与免税年限的方式平衡二手房市场的供需。受此影响，6月成都二手房成交量接近1.67万套，环比增幅达34%；7月成交量则进一步增长至1.73万套。

克而瑞指出，二手房指导价放松，其意义不仅限于松绑城市本身，更重要的是，向市场传递激活二手房流动性的信号。二手房市场流动性、活跃度提升，也将对新房市场信心产生正面和积极的作用，进而带动包括更多城市、更大范围的市场预期和置业信心的修复。