万达上市再次重启

10月21日，万达商管在港交所提交招股书。大连万达商业直接拥有已发行股份总数约69.99%的权益，并透过珠海万欣、珠海万赢及银川万达间接拥有已发行股份总数约8.84%的权益。

据招股书显示，截至2021年6月30日，万达商管管理共计380个商业广场，在管建筑面积达5420万平方米。于2018年、2019年及2020年，在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.8%。截至2021年6月30日，有162个储备项目，包括133个独立第三方项目。

8月20日，珠海万达商业管理集团股份有限公司向证监会提交《境外首次公开发行股份(包括普通股、优先股等各类股票及股票派生的形式)审批》材料。10月18日，万达商管上市获得中国证监会批准。

此前，外界对于万达商管IPO的融资额度普遍认为将在60亿美元左右。对于此猜测，万达集团表示“不予回应”。

另有消息称，万达轻资产商管公司珠海万达商管正在完成一轮金额达200亿元人民币的Pre-IPO轮融资，其中有超过20位来自PE、科技基金及主权财富基金投资者有兴趣参与，此轮融资或将使其估值达300亿美元。

但其中最重要的一笔战投，还当属3月份万达商管与珠海市政府的合作。

3月29日，万达集团宣布，万达商管集团与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿元战投入股万达轻资产商管公司。

9月6日，中共中央、国务院印发《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》提出，大力发展集成电路、新能源等产业，对合作区符合条件的产业企业减按15%税率征收企业所得税。

对企业符合条件的资本性支出，允许在支出发生当期一次性税前扣除或加速折旧和摊销。对在合作区设立的旅游业、现代服务业、高新技术产业企业新增境外直接投资取得的所得，免征企业所得税。

如若落户横琴的万达商管成功在港上市，且未来能够构建以轻资产为核心的资产支持证券、REITs等创新形式业务，再叠加珠海国资委的战投助力，万达商管或将开启“断臂”后的新机遇。

万达商管重组 全面实施“轻资产”战略

王健林曾说，“万达商业是万达的核心企业，什么都能丢这个不能丢。”所谓的核心，就是遍布全国的万达广场。根据万达公开的数据，截止到2020年年底已经开业的万达广场已达368座。

公开信息显示，早在2009年，万达商业就筹划在A股上市，后因种种原因最终搁浅，只好改道赴港上市。2014年底，万达商业成功实现H股上市。在香港联交所发行6亿股，每股发行价为48港元。至此万达商业依旧没有停下实现A+H双平台的脚步。

但在2016年，上市不到两年万达商业选择私有化退市。王健林对此表示为“股价长期在净资产上下徘徊，被严重低估。”在A股排队6年未果下，2021年3月24日，万达撤回万达商业A股IPO申请。万达商业就此更名为万达商管，并且准备重返港股。

据万达商管2020年公司债券年度报告显示，期内，公司合并口径营业收入391.34亿元，归母净利润135.22亿元，经营活动产生的现金流净额13.06亿元；利润总额187.67亿元，同比下降44.4%；净利润138.8亿元，同比下降44.89%。

对于利润下滑，究其原因主要由于商业物业项目周期较长，项目前期投入与现金流回款存在一定时间错配。同时，报告期内曾从事过房地产开发以及销售业务，导致现金流波动受到影响。

2017年，王健林宣布万达彻底告别房地产。先是以总价637.5亿元向富力和融创分别转让77家城市酒店全部股权以及13个文旅项目91%股权。然后公布重大资产重组计划，将万达酒店管理公司和万达文旅集团注入香港上市公司，总金额共计70.5亿元。

一系列操作使得王健林完成了总额高达1109.63亿元的资产大腾挪。一年多的时间里，万达便清偿了2158亿元债务。万达的说法是“万达只卖掉了钢筋混凝土的肉身，而留下了轻资产的灵魂”。

万达商管随即成为纯粹的商业物业持有者和运营管理商。“轻装上阵”后的万达，在不影响自身现金流动的情况下，依靠品牌效应，确实能够在国内商业地产赢得一席之地。

从万达官方获悉，自2021年开始，万达商管不再发展“重资产”，即不再投资持有万达广场物业，全面实施“轻资产”战略。2021年计划新开业63座万达广场，其中轻资产型万达广场47座，占比约74%。

随着万达近况的好转，部分评级机构也表明了对其未来的看好。其中标普全球评级此前曾对万达商管上市计划的重启表示“大连万达商业管理集团股份有限公司的信用状况或因其新成立的子公司珠海万达商业管理股份有限公司潜在赴境外上市而改善”。