房地产作为中国国民经济的支柱性行业之一，在过去十年经历了怎样的变化？仲量联行大中华区首席经济学家庞溟称，从根本上说，过去十年间房地产行业的繁荣和发展，与人民群众生活品质提升后改善居住环境的需求、与全国城镇化发展水平提升后进城人口的居住刚需、与旧城改造和城市升级的建设需求高度相关。

房地产开发企业：告别“高周转、高杠杆、高收益”

庞溟认为，在过去十年间，房地产业对中国GDP增长的贡献率和房地产开发投资占固定资产投资的比重稳步抬升；房地产贡献的相关税收和土地出让收入依然是地方政府的重要财源，但地方政府上述收入和税收的依赖度有所下降；房地产业仍是中国经济信用创造的主要载体之一、信用周期最重要的稳定器之一，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

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“但是，中国经济增长的底层逻辑已经发生了变化。”庞溟直言，考虑到城镇化率与住房自有率已达高位、人口老龄化趋势初现等因素，支持中国住宅地产开发增长的核心需求已经较为充分地释放和满足，房地产开发企业“高周转、高杠杆、高收益”的数量扩张型发展模式亟待改变。

他认为，对房地产开发企业来说，满足新发展模式的要求，要通过精耕产品与服务、规模效应、科技应用、细化外包等方式做好风险防控、突破成本瓶颈、提升人均产值、完成脱需转实。

同时，房地产企业努力横向拓展产业地产、商业地产、养老地产等其他业态，纵向联系物业管理与服务、品牌输出、代建等轻资产领域，还可以稳步参与城市更新、小区改造、新型城市基础设施建设、社区建设、市政服务、产城融合产业发展等业务。

对各地政府来说，满足新发展模式的要求，意味着实事求是、因地制宜、因城施策、一城一策，按照自身实际情况，有步骤、有秩序、有弹性地调节当地的房地产政策，跟进中央政策推出相关配套措施并确保落地生效。

房地产调控政策出现新趋势

锚定“房住不炒”大前提，房地产调控政策亦出现新趋势。

庞溟称，近年来的房地产调控政策和监管细则，都坚持“房住不炒”的定位和坚持不以房地产作为短期刺激经济增长的手段，而“良性循环和健康发展”“新发展模式”“稳地价、稳房价、稳预期”“优化对保障性租赁住房的金融支持”等新的高频关键词和新趋势，值得引起注意。

以2021年底中央经济会议的内容为例，庞溟指出，房地产的工作重点将从商品房开发的“售”进一步拓宽到保障房建设的“租”，更重要的是，将政策目的排序从促进房地产业“健康发展和良性循环”变为“良性循环和健康发展”。该政策表态既是基于对目前房地产行业形势的判断和考量，更是为未来房地产行业的发展指明了目标和方向。

尽管近期房地产调控正在出现边际放松和改善，但庞溟认为，对房地产行业的定位、调控和管理方向不会出现显著转向，调控方式的因城施策、因时施策、纠偏微调不会改变，将继续保障合理的房企融资和居民住房消费需求。

“只有因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期，才能落实好房地产市场长效机制，顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，确保实现高质量发展。”庞溟说。

他也提醒道，总的来说，应在坚持“房住不炒”的思路与基调、逐步降低房地产金融化和泡沫化的前提下，探索新发展模式，继续优化房地产金融政策特别是差别化住房信贷政策，应当以稳为主、循序渐进、有计划分步骤地实施房地产金融政策调整，尽量减少对市场的冲击和影响，加快完善住房租赁金融政策体系，促进房地产市场平稳健康发展，实现稳增长、防风险、促发展三重目标。