从今年22城首批集中供地中可以看到，底价成交率仍然维持高位，开发商加杠杆、扩土储的意愿不强。
虽然6月土地市场较5月有所复苏，但是成交规模依然处于低位。6月23日，易居研究院智库中心发布的《百城土地成交报告》（简称“报告”）显示，6月1日-6月20日，无论是成交建筑面积还是成交金额等指标，环比5月同期有一定增长，呈现弱复苏态势。但是相比去年都普遍下降了50%左右，充分说明土地市场仍然疲软。
(资料图片)
值得关注的是，自去年9月以来，持续在10个月时间内，百城土地溢价率均在5%以下的水平，至今未见起色。而从今年22城首批集中供地可以看到，底价成交率维持高位，开发商加杠杆、扩土储的意愿仍然不强。在业内人士看来，唯有销售市场活跃，土地交易市场才有提振的可能。
6月土地成交面积环比5月同期增39%
报告显示，6月1日至6月20日，全国100个城市土地（含纯住宅、商住、商办用地）成交幅数为449幅，环比5月同期增长20%，但是同比下降40%。
上述100个城市的土地成交面积及金额也呈现同样的趋势。6月1日至6月20日，100个城市土地成交建筑面积为2933万平方米，环比5月同期增长39%，同比下降60%；土地成交金额为1661亿元，环比5月同期增长53%，同比下降52%。
总体来看，6月1日至6月20日，土地市场呈现弱复苏态势，虽然不及去年同期，但环比5月同期有着一定的增长。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这与6月份重点城市集中供地的安排以及5月份以来房屋销售和房企融资环境改善有关。另外，6月一些城市推出了优质地块也拉动土地交易总价提升。
“虽然6月土地市场相比5月有所复苏，但是总体规模依然是偏低位，无论是土地成交幅数、成交建筑面积还是成交金额等指标，相比去年同期水平，普遍都下降了50%左右，充分说明土地市场的疲软性。而从横向对比来看，一、二线城市土地交易市场要略好于三、四线城市。”严跃进如是说。
而对于6月较5月的复苏行情能否持续，严跃进认为，仍然存在很大的不确定性。
百城土地成交溢价率仅为3%
值得关注的是，百城土地成交溢价率至今仍然未见起色。报告显示，6月1日至6月20日，全国百城土地成交溢价率为3%，与5月同期溢价率相比变化不大。相比之下，去年6月同期全国百城土地成交溢价率为12%，可见当前溢价率较弱。对此，报告指出，基于当前土地市场交易的疲软态势，溢价率总体也难以强势，且会持续处于历史低位。
在严跃进看来，通过观察本轮土地市场降温周期，可以看出，溢价率下滑或处于偏低位水平，而低溢价则始于去年9月份。
报告显示，2019年1月至2021年8月，全国百城土地溢价率总体上位于两位数水平，个别月份甚至超过20%的水平。但从去年9月份开始，这一指标急速下滑，跌入到5%以下的区间。今年前6个月的土地溢价率数据也有此类特征，显示出土地市场的极大疲软。
值得关注的是，随着6月22日郑州首批集中供地落下帷幕，至此，今年22城首批集中供地全部完成。郑州首批集中供地的结果在22城中具有一定的代表性。
据悉，郑州首批集中供地是在郑州出台楼市“19条”新政以及重启棚改货币化安置、房票安置的背景下进行的。此次供地共计成交15宗地块，其中10宗地块为城改定向地块，超过一半土地为郑州国企及平台公司摘得，政府托底意图明显。
对此，中指研究院河南公司总经理梁波涛认为，企业参拍并不激烈，在郑州目前的房地产市场背景下，销售依然承压，整体市场仍然处于底部恢复期，房企拿地普遍极为谨慎。
业内：销售市场活跃，土地交易才有提振可能
土地市场的低溢价可以从22城首批集中供地中窥见一二。据中指研究院统计，22城首批集中供地中，触顶成交地块屈指可数，大量地块底价成交。其中，22城有8个城市底价成交地块宗数占比超过80%，比如无锡、长沙、广州、天津、青岛、武汉等。另外，还有7个城市底价成交地块宗数占比超过50%。
众所周知，2022年以来，房地产供需两端调控政策持续优化调整。其中，在供应端，土拍规则也延续调整趋势，从减少或取消竞自持、竞配建部分到降低实际成本。尤其是在地块的利润空间方面，也有明显的提升，如此前流拍地块降低地价后重新挂牌，以及提高限售价格。
从供给端降成本做出让利，也给了一些手头资金充裕房企的囤地机会，在不同程度上提高了企业的拿地积极性。不过，从目前来看，拿地企业仍以国企、央企为主导。
回顾首批集中供地，中指研究院分析认为，仅有深圳、杭州等市场基本面强劲的城市整体热度较高，合肥、南京等房地产市场阶段性火热的城市均有不同程度的遇冷。其余城市虽有流拍率下降、溢价率提升，但也存在整体土地质量较好等客观因素。事实上，大多数城市的土地底价成交率仍然维持高位，反映了开发商加杠杆、扩土储的意愿仍然不强，土拍市场整体回暖仍需时日。
对于未来的土地市场，中指研究院预期，土拍规则将继续放宽，部分城市将通过降门槛、降地价、提利润，提升企业拿地意愿。即使如此，部分库存去化承压或市场处于深度调整期的城市，如天津、济南、福州土拍热度延续去年第三批集中供地的低温热度，短期仍难以改善。
严跃进认为，要拉动土地市场，就需要在房屋销售市场方面做好工作。唯有销售市场活跃，土地交易市场才有提振的可能。
