上海，2023年5月12日——近期，为有序推进城市更新行动，推动城市高质量发展，创造高品质生活，实现高效能治理，上海市制定了《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》（下称《方案》），就城市更新总体目标、工作原则、重点任务及实施保障，给予了系统和针对性的解答。享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行对此进行深入分析和解读。

上海城市更新颇具历史渊源，自上世纪末以提高人居水平，全面改善城市面貌为目标开展了大规模对城市更新工作。在“365旧改”期间（1992-2000年），历史建筑破坏问题凸显，因此在2001年2月9日，上海市建委、规划局等部门出台《关于鼓励动迁居民回搬推进新一轮旧区改造的试行办法》，提出“新一轮旧区改造要坚持拆、改、留并举的方法”，从单一的拆除重建转向历史建筑及历史风貌保护，注重历史文脉传承和城市文化内涵提升。

随着上海城市更新进程推进，迈入存量时代，城市更新模式由从粗放转为精细化管理。2015年，上海出台《上海市城市更新（实施）办法》，并辅以一系列辅助配套文件，使城市更新变得更加规范化。2017年，上海城市更新理念及思路有了重大调整，城市建设从“拆改留”向“留改拆”转变，“保留保护”成为新一轮旧区改造主旋律。在统筹推进风貌保护和旧区改造、突出城市功能完善和品质提升的前提下，加快实施旧区改造。

与此同时，在2016-2020年期间，上海针对不同物业类型的城市更新：工业用地、商办用地以及历史文化风貌区，出台多个细分政策。随着2021年《上海市城市更新条例》的出台，

建立了完整的规划引导体系、更新实施机制、保障机制及监督管理机制并明确了法律责任、全过程的物业权利人和公众的参与机制，将原本分散在各个条线的更新政策体系化、法定化。

本次的《方案》跟之前的政策有所不同，它明确了未来三年上海城市更新核心行动方向，助力《上海市城市更新条例》的全面实施，着力强化城市功能，以区域更新为重点，分层、分类、分区域、系统化推进城市更新：

1）城市风貌：一方面展开综合区域整体焕新行动，以衡复历史风貌区、“一江一河”沿岸、外滩“第二立面”、北外滩、吴淞创新城、虹桥国际中央商务区等重点项目为基础，更新和开发一批能够代表上海城市风貌的项目，另一方面展开历史风貌重塑行动，促进上海特色的历史文化活化利用，将历史风貌保护与人民城市发展需求有机结合，合理引导空间载体活化利用。

2）经济焕新：结合经济发展目标和城市发展现状，统筹推进综合性区域的城市更新。盘活存量，焕发商业商务区崭新活力、产业升级，推动园区提质增效、存量工业用地转型升级，培育新型产业，提升发展能级。

3）人居民生：增进民生福祉，加快推进“两旧一村”改造工作、中心城区周边“城中村”改造工作。加快补齐公共服务短板，全面推进“15分钟社区生活圈”、“高品质”校园、“美丽街区”等公共空间项目建设，推动人居环境品质提升，打造高品质城市公共空间。

到2025年，上海将通过开展综合区域整体焕新、人居环境品质提升、公共空间设施优化、历史风貌魅力重塑、产业园区提质增效、商业商务活力再造等六大行动，保障城市更新进程的有序推进，加速城市更新行动高质量可持续发展。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文表示：“此次《方案》的出台，让上海城市更新行动全面有序的开展，通过加快盘活与发展商务社区，突出支持现代服务业的发展，通过持续改善生活环境和功能配套，聚焦提升人民的生活品质。上海从让城市看起来‘高大上’的城市更新1.0阶段，到寻求城市记忆的2.0阶段，现如今，上海已经进入着眼于未来城市发展的‘有机更新’3.0阶段。”

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