11月26日，万科召开2021年第一次临时股东大会。会议审议分拆万物云境外上市等议案。

对于股东提及的万物云为何在这一时点选择上市的问题，万科董事会主席郁亮表示，过去几年的股东大会、业绩推介会总是被大家问到这个问题，既然大家都认为万物云很早就可以上市了，所以现在启动上市也并不突然。

郁亮指出，万物云选择在这个时候分拆上市，是考虑到今天它已经成为一个城市服务商，而不是一个传统物业服务商。而且传统住区物业服务里面，每年新增面积中由万科开发的项目已不足一半，所以我觉得万物云已经成熟了。

关于估值，大家认为去年上市多好，现在估值又回归理性了，但估值理性更有利于员工和业务的成长，大家有更理性的心态。因此对上市的时点，目前上市比去年更合适。在一个理性的资本市场中，才能给企业合适的定价。

对于上市时间，“万物云具体什么时候上市，取决于审批进展，目前无法预计”。郁亮说道。

对于当前房地产市场情况，会上，有股东提及，当前房地产市场比较混乱，也有许多企业出现暴雷的情况，对此，郁亮回应称，其实现在行业不能叫做混乱，而是叫混沌。看空和看多的观点都有。其对当前行业的看法，还是16个字：尊重常识、回归常态，阵痛之后，仍有机会。

尊重常识就是，天无绝人之路，总有路可以走。天下没有做完的生意，只有没做好的生意。你需要做的事情是相信未来，并且为未来去播种、去下功夫。

回归常态的“态”不是过去，而是正常态。一路高歌猛进不是正常态，它是某个发展阶段，过了这个阶段之后就不可能高歌猛进下去了。

郁亮表示，行业在黄金时期要扩表，现在毫无疑问要缩表。缩表一定是痛苦的，就像减肥一样。回到正常态，有春夏秋冬，这种季节的轮换，可能带来的就是阵痛。当我们再回到春天的时候，下一个春天跟上一个春天是不一样的，所需要的能力是不同的，做的事情也是不同的。从高速到高质量，都有高字，但是不一样。有一个最大的改变，行业的民生属性、民生特点、民生特征会发挥得很充分。

但是，郁亮表示，“这个行业仍然有机会，我们并不悲观。因为中国这么大的市场，整个发展还是不均衡、不充分的。比如说相比购房需求，租赁需求没被充分的满足。万科参与了深圳很多城中村的改造，一栋栋的城中村的房子交给万科做长租公寓，我们改变了城中村里面租户的结构，给城中村带来了变化，也有越来越多的企业跟我们签了总对总的合作协议，这说明深圳有相当多的企业在吸引优秀年轻人加入到这个企业来，在刚来的时候，他们的租赁需求没被很好地满足。而我们所提供的泊寓能够满足他们的需求，所以这份需求是在的。”

郁亮认为，未来做开发业务，赚钱也不能赚大钱了，因为有限价，因此利润水平一定是被约束的。在这个情况下，万科将拓展更多的赛道。

郁亮称，“今天我们做的这些赛道基本上还算比较成形了。万物云的分拆是我们开始的第一单，其他几个业务希望未来也能陆续上市。比如说长租公寓，这个业务迎合了今天非常大的需求，现在的发展速度也很快，再经过几年耕耘，相信也能达到上市的条件。再比如说物流，在这些赛道都是非常优秀的。我们只能通过积少成多，把众多的围绕着城市发展、老百姓生活的方方面面，跟不动产建设的相关领域组合在一起，共同创造出价值，而不能简单从单一业务来衡量万科成功还是不成功。我想在这方面还有很多的机会可以展示出来。”