“老旧小区改造，我们都很支持。如果不改，我们这些小区此前的基础设施都很落后、小区环境也不理想，而且住在这里的大部分是老人，腿脚不好，没电梯上楼都很困难。”近日，笔者在佛山市禅城区平远直街教工小区走访时，住在该小区的吴老师表达了对政府推进老旧小区改造工程的拥护和渴望。
街老、院老、房老、设施老、生活环境差，这“四老一差”是城市许多老旧小区居民共同的烦心事，也是城市管理的老大难。如何破解此困局?佛山市根据国务院办公厅及省委省政府有关文件的精神，近两年来全面推进城镇老旧小区改造，全面开展“宜居佛山共同缔造”城镇老旧小区改造工作。
佛山市近两年来对该项目加大推进力度，以高质量超额完成了上级政府下达的任务。据统计，2020—2021年这两年间，佛山市实际开工312个老旧小区改造，涉及改造面积约1100万平方米、改造户数超9.6万户、改造楼栋超1.1万栋，均超额完成省下达的任务。截至2021年12月23日，2020年开工改造的123个老旧小区已全部通过验收完工，连续两年老旧小区改造实际开工小区、户数及面积等均超额完成省下达的任务，在全省排名第一。
群众心声
老旧小区改造加装电梯是对老人最大的关爱
上周，笔者走进已经改造好的桂城街道海棠村，展现在眼前是一排排已经被粉刷成灰白相间靓丽楼房外观，小区内道路也统一铺上沥青的崭新路面。区内花园、停车位等公共区域都得到全面改造，原本没有电梯的老楼也都加装上了透明的观光梯，整个小区焕然一新。
佛山市住建局城乡建设科科长袁海鹏介绍，海棠村是桂城街道桂一社区最大的一个生活小区，建筑面积110510平方米，1174户，全部都是七层步梯商品房，各项设施比较陈旧，除此之外，小区界线不明显，长期处于无序管理状态。
为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，小区的改造内容主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。同时，建管并重，引入物业管理，为减轻基层社区“物业”服务角色，使资本投入成果能保持下去，桂一社区同步积极推进引入专业的物业公司，探索出一个由“政府管”到“社会管”的新管理模式。
“没想到，这小区改造后会变得这么好看，现在在这里比以前舒服多了，整个环境都美了。”住在海棠村小区已有20多年的胡阿姨说。她说，此前这个小区的道路坑坑洼洼，老楼的外墙壁脱落，各种电线网线凌乱牵挂在墙体上，仿佛凌乱的蜘蛛网。“现在政府部门帮我们改造好了，这为老百姓做了一件大好事。”
住在该小区的姚阿姨也有同样的感受，她认为老旧小区改造是一件民生大事，他们都很支持。没有电梯的老楼房被改造后还加装了电梯，上下楼再也不需要气喘吁吁地爬楼了。“真的，谢谢政府为民办实事办好事。”姚阿姨发自内心地感谢道。
刘女士表示，老旧小区改造不是一件容易的事，这里面涉及方方面面困难，希望政府处理好各方需求，把改造工作落到实处做得更好。
海棠村小区改造从2020年12月启动后，经过了近一年的时间已全部完工，整个小区建筑面积11.05万平方米，73栋楼，共1174户。该小区改造项目桂一社区总投资6135万元，费用由财政资金解决，其中中央补助资金超1508.84万元。
在禅城区平远直街教工小区，笔者也看到了相似情景，该小区已经改造完工，整个小区干净整洁、新铺沥青路面平整，小区内的小公园还装上儿童喜爱的滑梯。
住在该小区的吴老师告诉笔者，老旧小区改造很受居民支持，改造后的小区环境美了、陈旧设施设备更新了，还种上绿化树、粉刷了围墙、设置各种学习栏。
“住在我们小区的都是禅城区各街道的教职工，我自己是澜石街道老师，今年50多岁了，身体不算很好，住在7楼，每天爬楼上下班，有点吃力，平时还需要购买生活必需品，手提着上楼回家比较吃力。小区改造加装电梯是我最需要的，每个人都有老的时候，每个人都有走不动的时候，装个电梯是对老人最大的关爱。”吴老师说。
吴老师期待着，自己退休后在这改造好的美丽小区过个幸福的晚年生活。
改造意义
老街老房改造既留住时光印记，又给老年人送去温暖
民之所望，政之所向。老旧小区，承载着一个城市发展史，佛山作为岭南文化的发源地之一，其老城、老街有不少青砖青瓦的岭南风格建筑，这里留下了不少居民童年的记忆。随着改革开放后经济社会的高速发展，部分老旧小区过往存在的市政基础配套不足、景观性不佳、无管养缺乏维护等问题开始暴露，人民日益增长的美好生活需求和不平衡不充分的发展之间的矛盾亟待解决。
近两年来，佛山市住房和城乡建设局(下称“佛山住建局”)深入开展为民办实事活动，不断推进老旧小区改造工作，用实际行动回应百姓关切，彻底消除人民群众身边的居住“顽疾”。
据佛山住建局介绍，城镇老旧小区指城市或县城建成时间较长、市政配套设施老化问题突出、公共服务缺项较多的住宅小区，主要问题有管网破旧，上下水、电网、煤气、光纤设施缺失或老化严重;许多老旧小区不仅缺失养老、抚幼等公共服务，机动车和非机动车的存放等也普遍存在问题;物业管理匮乏，公共环境普遍较差，道路破损、私搭乱建等。
以加装电梯为例，一栋五层的楼房，楼层越高的住户对加装电梯的意愿越强烈;但是在需求相对不迫切的一层或者二层的住户看来，电梯占用了公共空间，其利益或多或少遭受了损害，导致电梯加装普遍推进缓慢。
“面对这些实际中长期存在的问题，各地通过实践总结出的经验是，必须因地制宜，一个楼栋一个方案，甚至一个楼门一个方案，把群众工作做细做实。”袁海鹏如是说，加装电梯工程的设计和施工方案，应尽量兼顾各层居民的合理诉求，尽可能通过精心的个性化设计，达到利益最大化、影响最小化。他同时指出，老旧小区加装电梯“急不得”，住建部门会大力推进，但关键要依靠居民邻里协商参与，达成一致。
改造进度
两年改造312个老旧小区，已通过验收完工123个
据袁海鹏介绍，佛山市老旧小区改造按着规划和任务来稳步推进。2020年，按照省、市的工作部署，佛山市实际开工的老旧小区123个，涉及改造面积597.5748万平方米、改造户数49783户、改造楼栋4968栋，超额完成省下达的任务。
2021年，佛山市实际开工的老旧小区189个，涉及改造面积500.79万平方米、改造户数46642户、改造楼栋6208栋，也同样超额完成省厅下达的任务。而且2020年和2021年均超额完成了省里下达的任务，全省排第一。
袁海鹏告诉笔者，2021年是老旧小区改造任务的叠加年，既要完成上一年123个小区的改造任务，也要完成当年189个小区改造任务，同时，还要谋划2022年的改造项目，可谓任重责大。截至2021年12月23日，佛山全市2020年开工的123个小区均已全部通过考评验收。
而涉及2021年开工的189个老旧小区，正在进入工程收尾阶段，争取在春节前全部通过考评验收。同时，有191个老旧小区在2022年开工，涉及改造面积超377万平方米。
改造统筹
市领导组织统筹协调，区镇实施构建“共同缔造”
根据2019年9月，佛山市政府办出台的《佛山市开展城乡人居环境建设和整治暨美好环境与幸福生活共同缔造行动计划》中的部署，需将佛山市老旧小区改造工程打造成“宜居佛山共同缔造”美好愿景。佛山市政府高度重视该项工程，并成立了由分管副市长任组长的市“宜居佛山共同缔造”行动领导小组，五区政府和市直相关部门为领导为该行动领导小组成员，统筹城镇老旧小区改造工作由该领导小组负责，且还有更为具体职责分工。
2021年8月起，该行动领导小组得到了进一步加强，组长由佛山政府主要领导担任，除统筹此项“共同缔造”行动、城镇老旧小区改造外，还增加了绿色社区创建工作，并在佛山市住建局设立办公室。
而各区亦相继成立了区级“共同缔造”领导小组，在佛山市形成以市政府统筹协调，区政府和镇街为实施主体、社区党组织为基础，社区居民共同参与的共建、共管工作体系。
改造方式
按照“一社一策”方案，简化审批流程加快推进
据佛山市住建局有关负责人介绍，在推进佛山市老旧小区改造项目中，首先要精心谋划，顶层设计。在开工之前，佛山市先后编制出台了《“宜居佛山共同缔造”行动指南》和《“一社一策”编制指引》《佛山市“宜居佛山共同缔造”电梯加装指导意见》《共同缔造工作流程》等多个配套文件。并按照基础类、完善类和提升类的不同要求，明确改造内容和标准，根据分类执行。
此外，佛山市还制订一个五年战略目标，即《佛山市2021—2025年城镇老旧小区改造规划》，该规划对五区下达了明确任务。改造前，在全市开展了大范围的摸底调查，并结合多次走访听取广大居民对老旧小区改造的意见建议的基础上，因地制宜确定改造内容。。
进行微改造的老旧小区，将纳入财政重点支持来加以改造，通过申请中央财政补助、中央预算内投资、地方政府专项债以及省级奖补资金等，逐年推进改造。
为创造推进老旧小区改造积极工作环境，政府部门实施“三简化”原则，加快工作流程。小区改造方案经居民同意后，各区“宜居佛山共同缔造”行动领导小组成员单位将对“一社一策”方案文本进行联合审查，避免各级各部门多次审查，减少审查流程，为改造工程争取时间。
其次，简化立项用地规划许可审批，依据审查通过的改造方案及联合审查意见，直接办理城镇老旧小区改造项目立项和用地规划许可手续。不涉及土地权属变化的城镇老旧小区改造项目，无需办理用地规划许可，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件。
此外，简化许可证办理，制订佛山市建设工程规划许可豁免项目清单。另外就是创新项目改造模式，对于老旧小区改造工程项目，按照“一社一策”+EPC(设计采购施工一体化)方式连片推进。
与此同时，强化工作责任。按照市府办印发的《佛山市城镇老旧小区改造工作考评办法(试行)》，从2021年第一季度起，该市“共同缔造”行动领导小组对各区进行季度考核和年度评定，连续两次季度排名末位的区，市政府将对区主要负责人进行约谈。佛山市住建局将严格实行监督检查，确保高质量完成佛山市的城镇老旧小区改造工作。
资金保障
探索“政府+社会+居民”
多渠道筹资建设美好家园
据悉，佛山市老旧小区改造资金将按照多渠道筹措，除争取中央财政支持外，佛山市还有本级财政配套资金和区级政府申请专项债等各级政府资金加以保障。
当然，佛山老旧小区改造并不完全依靠政府财政资金来推进，这也不可持续。为了激发市场活力，吸引社会资本参与老旧小区改造是佛山老旧小区改造改造工程的最大亮点。
首先是整合老旧小区可用资源，将区域内可开发资源纳入老旧小区改造范围，由市场主体整体策划、政府完善审批流程、简化审批手续，将存量闲置资源盘活。如将闲置空间改造成停车、养老、托幼设施，从而整合成新增社区资源。同时，也可以将政府闲置资源，或小区内新建、改扩建资源让渡经营权。此外，还可利用老旧小区低效用地开发整理后腾出的土地产生的经营收益等吸引社会资金参与老旧小区改造。
同样，老旧小区改造还利用好金融机构资金和促进企业出资参与改造，探索“改造+运营服务”一体化的市场运作模式推进老旧小区改造。建立配套服务有偿使用的市场化机制，鼓励市场化方式，吸引社会力量参与，制定市场化、可持续推进城镇老旧小区改造的政策。
三线改造
四大运营商负责落实改造
并全额出资再由政府补贴
而另一大亮点就是创新推进老旧小区的“三线”(弱电部分)改造工作。在去年4月10日，佛山住建局联合市工业和信息化局、文广旅体局和通信建设办公室，以及中国移动、中国联通、中国电信和广东广电公司共同研究，探索“三线改造”。充分发动居民和社会力量参与，按照改造由政府、居民和经营企业合理分担的原则，由四大运营商负责实施并全额出资改造。按照新国标光纤到户的建设模式标准、有线电视网络建设标准进行改造，经验收合格后，市政府给予财政补贴。
如果“三线改造”受改造条件限制不能按照新国标光纤到户建设模式标准进行，改造资金出资比例由实施单位与四大运营商协商解决，原则上由区或镇街出资建设公共路由部分，余下部分由四大运营商出资建设和改造。改造后的资产属四大营运商所有，四大运营商负责日常营运管理维护。
同时，该“三线改造”方案需预留“智慧社区”接入端口，并配合后期计划实施相关工作。据统计政策实施以来已有过百个小区由运营商牵头开展三线(弱电部分)埋地整治。
此外，在老旧小区改造中涉及加装电梯楼宇、建设停车库等改善设施，除政府出资部分，受益居民也可通过协商按比例出资方式共同完成小区改造升级，通过“共同缔造”，齐心协力促进小区居住环境焕然一新，建设美好的家园。
